Egy nyílászárókat gyártó cég azzal kereste meg a társasház tulajdonosait, hogy a társasház felépítésének fővállalkozója nem fizette ki nekik a társasház ablakainak ellenértékét. Mivel ők a tulajdonjogukat a teljes vételár kifizetéséig fenntartották, ezért az ablakok tulajdonjoga szerintük őket illeti meg, azokat akár ki is bonthatják a már elkészült épületből Levelüket nyomatékosítandó arra is hivatkoztak, hogy ezen jogi álláspontot az ügyvédeik véleményére alapítják.

Az érintettek természetesen nagyon idegesek lettek, mivel ők kifizették a fővállalkozót és úgy érezték ez nem az ő ügyük.

Megalapozott volt-e az aggódásuk?

Első felindulásra a válasz igen lehet, hiszen az eladó a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthatja. Ahhoz azonban, hogy erre harmadik személyekkel szemben (a konkrét esetben a társasházi tulajdonosokkal) is hivatkozni lehessen szükséges még a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a hitelbiztosítéki nyilvántartásba vagy más, az ingóság jellegének megfelelő speciális lajstromba való bejegyzése. Ha ez elmarad, akkor a vevőtől jóhiszeműen és ellenérték fejében szerző megszerzi az átruházással az ingó dolog tulajdonjogát, még akkor is, ha az eladó nem volt tulajdonos. Ha ezek a feltételek adottak, akkor a válasz a fenti kérdésre az, hogy nem volt indokolt az aggódás.

Van azonban egy az építkezésékre vonatkozó speciális szabály is, amivel jó tisztában lenni. Főszabályként itt is csak tulajdonostól lehet tulajdonjogot szerezni, kivéve, ha ún. „beépítés” történik.

Ha ugyanis valaki idegen anyagot (azaz nem a saját tulajdonában álló anyagot) úgy épít be, hogy a felhasznált anyag az épület alkotórészévé válik, és az anyag és az épület tulajdonosa eltérően nem állapodtak meg, akkor a beépítéssel az anyag - ha - az épület tulajdonosáé lesz.

Alkotórésznek pedig az minősül, amely olyan szoros fizikai egységet képez más dologgal egyesítve, hogy elválasztása esetén a dolog vagy az elválasztott rész elpusztulna, illetve, ha az elválasztással az értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne.

Fenti példa alapján a társasház tulajdonosai az ablakokon a beépítéssel tulajdonjogot szereztek, mivel az ablakok a bírói gyakorlat által is elismerten alkotórésznek minősülnek, jogászul ezt úgy mondjuk, hogy az alkotórész (ablak) osztja a fődolog (épület) jogi sorsát, magyarul, akié a ház, azé az ablak is.

Dr. Szűcs Gábor ügyvéd

dr.szucs.gabor@upcmail.hu

20 9569313